網路好物by陳宛霖

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從地圖上看 海倫堡海倫灣與嘉華星際灣項目相隔僅5分鐘車程距離

  現狀---

  2014年伊始，東莞石龍新火車站正式通車，大石龍樓市價值被媒體一輪熱炒，石龍樓市成為東莞新熱點。

  和黃·海逸豪庭項目占地面積高達7000畝，被譽為亞洲最大高爾夫別墅群。雖連續兩年稱霸東莞坐穩銷冠，但該項目的"龜速"開發一直為業內詬病。自1999年拿到地後，該項目並未第一時間進行開發，經過長達95個東港鎮土地貸款率利最低銀行比較月曬太陽後，終上囤地黑榜被罰7900多萬元。但盡管被處罰，此豪宅項目依然保持"龜速"開發。

  年初，新浪樂居記者現場踩盤發現，石龍火車站附近已有多個新盤在緊鑼密鼓動工，如位於石龍西湖片區、相隔僅5分鐘車程的嘉華星際灣、海倫堡海倫灣項目正在打地基，兩項目主打剛需改善型產品，市場預計項目將在今年下半年入市。>>>樓市探春：新火車站啟用利好 石龍片區新盤積極入市

  日前，記者再度前往石龍踩盤瞭解到，海倫堡海倫灣項目已率先開盤，推出的94-184㎡洋房以最低價"5"字頭、折後均價6400元/㎡入市，低價開盤的策略取得成功，銷售成績斐然。

高價拿地銷售壓力大 港企東莞遭遇"水土不服"？

  "目前石龍片區商品房均價為7000元/㎡左右，該地塊如此高的樓面地價必定加重開發成本，商品房得賣到9000元/㎡，開發商才能回本！"業內人士分析稱，"石龍市場恐怕無法接受這樣的價位，加上今年樓市情況整體不理想，如果開發商為'回本'高價開盤，可能會賣不動，未來銷售壓力會很大。"

  而同在一條大道上的嘉華星際灣正處於認籌階段，尚未正式開盤，據介紹10月中旬88-180㎡ 產品樣板房開放，預計11月8日開盤。據現場銷售人員稱，嘉華星際灣項目為毛坯出售，目前最後定價尚未出來，但預計均價將在8000元/㎡以上。

  石龍樓市競爭激烈 低開項目率先跑出

  但是現場購房者似乎並不認可這一說法，一位前來看房的客戶張小姐表示，"海倫灣、星際灣兩個樓盤位置和戶型都差不多，我認為海倫堡的產品設計更好，價格更實惠，會優先考慮。"

  據瞭解，目前石龍住宅均價為7000元/㎡左右，而嘉華星際灣的保守預計定價仍然超出瞭周邊的項目及市場總體均價。對此，項目銷售解釋稱，經過風水大師考察，星際灣項目所在位置前臨東江一線江岸線，南瞰石龍西湖公園城市稀缺景觀，風水格局甚佳。加上項目先天的交通優勢，會令項目成為日後投資"潛力股"。

內容來自sina新聞

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-10-30/10034559804.shtml

  地王傷不起！房子賣到9000元/㎡開發商才能回本

  據業內人士透露，海倫灣、星際灣兩個項目同在石龍西湖片區，相隔僅5分鐘車程，所推產品近似，然而價格差異甚大，主要是因為項目拿地價格不一樣。

  記者查閱相關數據發現，海倫堡項目所在地塊是在2011年被拿下，占地5.98萬㎡，經過3傢房企角逐26輪激烈舉牌，最終被廣東海倫堡地產集團有限公司以2.41億元斬獲，折算樓面地價約為1611.5元/㎡。>>>海倫堡地產2.41億元競得石龍西湖地塊

  而星際灣項目所在地塊是兩塊商住用地合並，占地約9.3萬㎡，分別在2012年和2014年以6.57億、1.13億被斬獲，地塊樓面價分別達到3253元/㎡、3360元/㎡，刷新瞭石龍商住用地單價記錄，成為名副其實新"地王"。據悉，斬獲地塊的廣州雲和投資顧問有限公司和東莞廣裕房地產開發有限公司同屬香港的嘉華國際集團子公司。>>>2012年：激戰88輪！廣州雲和投資6.57億斬獲石龍巨無霸地塊2014年：廣裕3360元/平斬獲西湖商住地 刷新石龍地王記錄

  大半年過去瞭，進入緊張的第四季度，石龍片區今年樓盤選擇多，競爭大，在房地產大勢尚未擺脫低迷態勢的情況下，嘉華星際灣、海倫堡海倫灣項目開發及銷售進展如何？日前記者前往石龍兩項目現場瞭解到，目前海倫灣已搶先開盤，並以低價開盤策略取得首輪開盤"開門紅"；而嘉華星際灣正處於認籌階段，據悉海倫灣"5"字頭"低開"策略給星際灣開盤銷售造成較大壓力。"因星際灣出身'地王'，項目需賣到9000元/㎡，開發商才能'回本'。"業內分析稱，"星際灣的定價將決定項目的走貨速度。"

  延伸----

  港企在東莞遭遇水土不服？多項目"龜速"開發

  石龍總面積僅10平方公裡左右，是東莞最小的鎮。但隨著交通紅利逐步兌現，除瞭嘉華國際外，另一知名上市港企新鴻基也已進駐圈地。但因種種原因，新鴻基石龍項目至今未上市，入市時間遙遙無期；而1999年進入東莞拿地開發的和黃·海逸豪庭，更是東莞樓市著名的"龜速"開發項目，項目曾因長期閑置不開發上瞭東莞當地"黑名單"，被東莞國土部門開出高達7900多萬元的罰單。

  全國知名上市港企入莞後出現種種問題，業內分析人士認為是"水土不服"造成的。

  新鴻基·奕翠園：拿地4年尚未"露臉"

  2010年，作為香港五大地產商之一的新鴻基，聯姻石龍政府，成立東莞創世紀房地產開發有限公司，開發"奕翠園"商住區。同年12月，創世紀力挫萬科保利，以1.84億、2.01億拿下位於石龍鎮王屋洲村的兩宗地塊。據透露，未來三地塊將會整體開發，計劃建成石龍標桿性樓盤。項目計劃動工時間為2011年10月1日。>>>新鴻基來莞考察地產項目 石龍奕翠園計劃年底動工

  然而，直至2013年地塊依然雜草叢生，明顯沒有動工的跡象。時至今年，據透露奕翠園項目已取得建設工程規劃許可證，但尚未動工，具體推出時間待定。

  和黃·海逸豪庭：東莞"龜速"開發典型項目

  據統計，9月份海倫堡海倫灣項目累計網簽175套位列全市第四位，海倫堡地產亦收金1.7億元擠進房企銷售排行前10名。10月底，海倫堡海倫灣項目循眾加推133-136㎡江景四房新品。

  事實上，近年來李嘉誠旗下被曝光的疑似囤地項目開發周期超10年的比比皆是。上述東莞豪宅項目今年預期完成的物業開發量僅約為6.5萬方，更顯"龜速"發展狀態。>>>李嘉誠內地再曝囤地：25年開發一個項目

  "囤地可以在市場更好的時候才賣出，獲利更多，加上自身資本實力強，也有能力囤地"，業內人士如是說，但是內地對囤地有規定限制，一般操作不易，分分鐘面臨"閑置罰款"和"地塊收回"的處罰。

10月底 海倫灣項目循眾加推133-136㎡江景四房新

  業內----

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