網路好物by陳宛霖

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申請條件

● 持有土地（農地、建地）持分可。

● 持有房屋，坪數不限，屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理（沒有銀行65歲以上不可辦理的限制）。

● 向銀行貸款者，或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者（可代償）。

● 負債比過高，銀行退件，個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信，免保人（退票，卡債過高，房貸遲繳）皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本，印鑑證明。

● 土地，建物所有權狀（正本）。

  因為涉及到規劃調整，公司四季度新增貨量的退貨時間，受規劃的調整而適度的延後瞭，導致公司第四季度沒有按照原來的計劃推，導致和我們的預期效果有一點出入。我們認為短期的調整是為瞭中長期更好的發展，短期產品的調整也是為瞭讓產品在2014年、2015年更好的獲得到市場和消費者的認可。

  廖若清：也不是不開發，但是要循序漸進的開發，進度有點慢。剛才謝總說瞭在調結構，結構調好瞭就快瞭，這個結構包括公司的治理結構，人員結構，商業地產和住宅地產、產業地產之間的結構。這個調整好瞭就會快起來，比如說商業地產占到20%，還有10%是產業地產，還有住宅地產，這個結構正在調。

  公司非常關註推盤節奏問題，從去年四季度到今年一季度，我們這六個月公司一直集中力量在做產品結構的調整。預計在一季度結束的時候，這些調整基本到位。主要指的是一些開發報建的手續，還有一些戶型設計的調整，我們預計新貨會比較多的在第二季度開始推向市場，這部分新貨相對來說還是比較有競爭力的。

  謝寶鑫透露，在新推貨量中，剛需和改善型產品將占到公司整個產品結構的70%左右；高端方面大約是30%左右。而合生去年的業績表現和去化中，剛需和改善會占到我們業績貢獻的80%，高端產品這一塊大約占到20%。

  公司到目前為止沒有使用的銀行授信額度是360億人民幣，我們結合公司當前的經營狀況和對2014年現金流的預測，認為公司應付這部分短期債沒有任何的問題。

  20%的商業占比是我們的三年計劃，公司可能在2016年左右能夠實現商業占比在20%的水平。我們有一些大型商業項目會在2015年底、2016年初推出。

  現場提問：一年期債務中銀行貸款、其他債券的分配是怎麼樣的？現在在流動性緊張的情況下，這些到期的貸款銀行是否會延期？

  謝寶鑫：關於2014年債務到期結構問題，我們2014年整個到期債務隻占我們集團總債務的不到25%，這個結構對於一個地產公司來說是比較良好的。這25%的債務大約折合人民幣是75億，其中大部分是銀行正常開發貸款，以及前期留下來的少量信托。

  商業地產方面，未來會不會尋找合作夥伴一起開發？比如說現在有一個趨勢是找基金進行合作，你們的方向是什麼樣的，有沒有長遠目標？希望商業占比是多少？

內容來自sina新聞

  謝寶鑫：關於公司整個貨量結構的問題，我們預計2014年公司新推貨量大概是180億，既有的存貨大概是250億，總的貨量是430億左右。一直以來公司的策略是剛需和改善為主，大概會占到公司整個產品結構的70%左右；高端方面大約是30%左右。按公司以往的業績表現和去化率來看，剛需和改善會占到我們業績貢獻的80%，高端產品這一塊大約占到我們業績表現的20%。

  謝寶鑫解釋稱，公司的整體去化率水平大概是35%到40%之間，這個和市場同業相比確實不高。"結合公司的產品結構來看，我們認為35%左右的去化率相對來說還是比較合理的。"

  謝寶鑫：我們認為它的那個報告有點問題，我們會再繼續溝通下。

  我們目前非住宅銷售大概占比10%，投資性物業貢獻大概是在5%左右，包括租金，以及持有型物業的收入，我們希望這個20%的目標在2015年以後可以實現。

  第二個，你們在北京CBD這個地區有300萬平方米的土地儲備，你們合生如何規劃這塊土地，合生在北京、上海、珠三角核心優質土儲的釋放有沒有具體的時間表或者項目的規劃？

  現場提問：剛才提到你們現在債務結構裡面有一些是信托貸款，現在具體額度有多少？未來這個會不會增加，你們信托貸款的成本是多少？

  提及公司2013年銷售業績下降，謝寶鑫稱合生從去年第四季度起，開始根據市場情況做產品結構的調整。"預計在一季度結束的時候，這些調整基本到位，新貨會比較多的在第二季度開始推向市場，這部分新貨相對來說還是比較有競爭力的。"

  謝寶鑫：我們認為公司的流動性是非常安全的。

  另外，高速周轉也不是很難，隻是每個企業大溪區房屋二胎有每個企業的打法。我們的打法和其他公司的打法不可同日而語，每個企業都有自己的策略。

  現場提問：那您認為公司在流動性方面是沒有風險的嗎？

  公司計劃在2015年及以後把這部分優質商業土地儲備發展為投資物業。我們希望這部分不管是在資產占比還是占比，都能夠提升到20%的水平。

  現場提問：你們目前的流動資金可能不足以覆蓋一年到期的債務，有評級機構對其他企業做過統計，有三傢存在債務違約的風險。

合生創展一直以來都不是高速周轉型的企業

  廖若清：第二個優質土儲的問題，合生在北京CBD絕對沒有300萬平方米的土地儲備。目前在售的宵雲路8號附近我們還有一塊地，政府也做瞭規劃和公示，現在在完善手續過程中，很快就會批復、補地價。但是面積也就是60多萬平方米，再加上原來我們還有10多萬平方米沒有開發的，也就是80萬平方米。今年我們爭取完善法律手續和用地手續。

  對此謝寶鑫回應稱："這是在12月31號這個時點的現金情況。我們預計2014年能夠實現銀行貸款和銷售收入可以完全覆蓋我們的短期債務。"而對於穆迪報告提及的風險，謝寶鑫則稱"那個報告有點問題，我們會再繼續溝通下，我們認為公司的流動性非常安全。"

  他指出，在公司整個貨量結構中，30%的高端物業是未來實現投資收益的重要保障。這一塊當然沒辦法和剛需產品的高周轉率相比，但是這一塊也是實現公司相對比較高毛利的重要保障。"最終公司的投資目的還是為瞭實現投資收益，至於快一點還是慢一點，大傢的打法不一樣，但是我們的目標還是很明確的。"

  謝寶鑫：關於信托方面，我們在去年中期也匯報過，公司一直以來奉行比較穩健的財務策略。所以我們前期的少量信托貸款在2013年陸續還完瞭，在2014年盡量把信托全部還掉。這部分總量不高，我們當前信托的利率水平在同行業中也是不高的，不到10%，大概還有20億人民幣。

  第二個關於商業地產合作模式問題，公司一直以來並不排斥與人合作，從以前來看，我們有不少項目是有合作夥伴的，公司還是持開放的心態面對市場。當然要看具體項目，和具體合作條件。

  現場提問：謝總剛才說你們在調整產品結構，想請教公司2014年大概有多少貨值推出，在這裡面剛需和豪宅占比怎麼樣？去年你們在幾大城市做瞭豪宅推介會，在去年業績中，豪宅占比多少？

  現場提問：2013年你們的合約銷售是118億，如果按照15%的幅度增長大概是120億，但是你們今年的推貨量卻有430億，如果按照這樣的幅度計算，你們的去化率好像比較低，隻有30%，為什麼會以這樣一個低的去化率制定你們的銷售目標？

  公司今年頭兩個月的銷售比較低，大概隻有四、五個億，你們今年的銷售策略是怎樣的，下半年銷售的比例大概是怎樣？剛才提到你們商業的目標是占20%，具體是多少年以後的目標，現在的比例是多少？

  謝寶鑫：我們2014年的銷售目標是希望保持15%-20%的增長，我們會努力做得更好。從去化率來看，公司的整體去化率水平大概是35%到40%之間，這個和市場同業相比確實不高。但是客觀來說，這個是我們公司的產品結構和策略的不同。

  合升一直以來都不是高速周轉型的企業，我們公司的策略在業績表現上和別人有不同，這個大傢都知道。結合公司的產品結構來看，我們認為35%左右的去化率相對來說還是比較合理的。

  在公司整個貨量結構中，我們30%的高端物業是未來實現投資收益的重要保障。這一塊當然沒辦法和剛需產品的高周轉率相比，但是這一塊也是實現公司相對比較高毛利的重要保障。最終公司的投資目的還是為瞭實現投資收益，至於快一點還是慢一點，大傢的打法不一樣，但是我們的目標還是很明確的。

  評級機構穆迪亦於3月初的一份報告指出，其評級的44傢中國房地產開發商當中，隻有3傢受評開發商同時存在信托貸款敞口較大和流動性疲弱的情況，合生創展即為其中一傢。

  在2013年112億元的基礎上，合生創展定下集團2014年銷售目標為保持15-20%的增長。面對"為什麼這麼慢"的質疑，執行董事兼首席財務官謝寶鑫回應稱："合生一直以來都不是高速周轉型的企業，我們公司的策略在業績表現上和別人有不同。"

  據謝寶鑫介紹，合生預計2014年新推貨量約180億，加之既有的約250億存貨，總的可售貨量是430億左右。而2014年銷售按最高20%增長來算，亦不過135億左右。

  廖若清：我補充一下，剛才說到銷售去化率的問題，大傢很清楚的是，隻要把價格降下去肯定會賣出很多。但是作為負責任的企業，我們不會出現像業主沖售樓處這樣的現象。

  合生創展執行董事兼副總裁廖若清亦表示，"大傢很清楚的是，隻要把價格降下去肯定會賣出很多。但是作為負責任的企業，我們不會出現像業主沖售樓處這樣的現象。高速周轉也不是很難，隻是每個企業有每個企業的打法。"

  現場提問：剛才有說到公司擁有現金65.79億，但是一年內到期的債務為94.73億，是不是說明你們的債務壓力還是很大的？

  謝寶鑫：這是在12月31號這個時點的現金情況。我們預計2014年能夠實現銀行貸款和銷售收入可以完全覆蓋我們的短期債務。

  去年大部分開發商銷售都非常強勁，但是你們的銷售好像比2012年下降瞭，這個原因是什麼？今年的銷售目標是多少？

  以下是合生創展2013年業績會現場問答實錄：

  銷售目標方面，我們希望在2014年還是能夠保持15%到20%的增長，這是公司長期以來穩健的發展策略。

  在2013年公司的新增合約銷售和2012年基本持平，和市場同行相比我們並不是特別快，但是主要的原因在於，去年第四季度公司對未來市場，特別是對消費者的需求做瞭一個重新的分析和判斷。我們認為接下來的市場，剛需及改善產品，特別是一些總價低、小戶型產品會更加受到歡迎，所以公司從去年四季度開始調整未來供貨產品的結構。

  現場提問：在北上廣等核心城市，很多企業正在花很貴的錢來買核心地區的土地，相比這些企業來說，合生在一些核心區域有較為優質的土地，而且成本也非常低，公司遲遲不開發的原因是什麼？

  與銷售業績不佳同時擺在合生面前的，是市場對公司流動性風險的質疑。根據業績會當天發佈的財務狀況。2013年合生有期債務總額為393.73億港幣，一年期到期債務占比24.1%，為94.73億港竹田鄉二胎房貸幣，而集團現金及現金等價物為65.79億。

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-03-28/09114022202.shtml

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